売れない家にしないためのプロの判断基準と活用法【盛岡版｜イエスタ盛岡店】

近年、「空き家を相続したけれど、このまま持っていて大丈夫なのか…？」
そんな不安を抱える人が増えています。

国は相続登記を義務化し、空き家対策法も強化。
つまり、空き家を放置するほど所有者の負担は大きくなる時代に入りました。

そして、放置された空き家が行き着く先が――

❌ 「負動産（ふどうさん）」です。

負動産＝所有しているだけで負担・損失が続く不動産
価値が下がり、管理コストとリスクだけが残る状態を指します。

この記事では、
不動産コンサルの視点から、

負動産化する空き家の特徴
盛岡で特に注意すべきポイント
負動産にしない戦略
売却・活用の判断基準

を、**イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）**が徹底解説します。

1. 「負動産」とは何か？なぜ今増えているのか？

まず、負動産は「価値がゼロになる」だけではありません。

▶ 税金・管理費・修繕費など、“お金が出ていく財産”

▶ 相続が複数代へ続くと「売れない家」になる

▶ 最終的に解体費用まで求められる可能性がある

つまり、所有しているだけで“損をし続ける家”のことです。

■ 負動産が急増している理由
✔① 接道条件が悪い土地（再建築不可・狭い道路）
✔② 老朽化が進みすぎている家
✔③ 地盤リスクが高い土地
✔④ 建築基準法の制限が強い土地（市街化調整区域など）
✔⑤ 不便な立地（生活インフラ・交通・坂）
❌① 固定資産税が増える可能性（特定空き家）
❌② 管理費用が毎年かかる
❌③ 建物が劣化すると売れなくなる
❌④ 相続人が増えすぎて売却できなくなる
◎ リフォームすべき家
✘ リフォームしない方がいい家
✔① 残置物撤去・清掃
✔② 草刈り・外観整理
✔③ 低予算リフォーム（10〜50万円）
✔④ 売り方戦略の最適化

■ 負動産が急増している理由

① 相続した実家がそのまま放置される

盛岡でも「親が亡くなってそのまま数年…」というケースが非常に多い。

② 空き家の老朽化スピードが速い

特に築40年以上の木造住宅は、
管理を怠ると一気に価値が落ちていきます。

③ 解体費用が高騰

以前より20〜30％ほど高くなっており、
解体費100〜200万円が当たり前の時代に。

④ 特定空き家の制度強化

特定空き家の指定 → 固定資産税が最大6倍
という仕組みも負動産化を加速。

2. 負動産化しやすい空き家の特徴（プロが最初に見るポイント）

不動産のプロは、空き家を見た瞬間に
「売れるか」「負動産化するか」を判断します。

その判断基準がこちら👇

✔① 接道条件が悪い土地（再建築不可・狭い道路）

接道条件は不動産の“生命線”。

前面道路が2m未満
再建築不可
セットバックが必要

このような土地は、
土地としての価値が大きく下がり、売却が難しい特徴があります。

✔② 老朽化が進みすぎている家

特に注意すべきは以下👇

雨漏り跡
シロアリ被害
床の傾き
屋根・外壁の劣化
給排水管の老朽化

これらがあると、
「リフォーム前提でも買い手がつきにくい」状態になります。

✔③ 地盤リスクが高い土地

盛岡では以下の地域で地盤差が出ます👇

川沿いの低地 → 地盤沈下や液状化のリスク
山沿いの斜面地 → 擁壁費用がかかりやすい
古い造成地 → 地耐力不足の可能性

地盤リスクは買主の大きな不安材料です。

✔④ 建築基準法の制限が強い土地（市街化調整区域など）

盛岡にも調整区域が多く、
・家を建てられない
・許可が必要
という土地は一般の買主が敬遠し、
売却が困難になります。

✔⑤ 不便な立地（生活インフラ・交通・坂）

最寄り小学校まで遠い
公共交通が弱い
坂が多い地域

こうした“買い手のつきにくい特徴”は
負動産化につながります。

3. 空き家が負動産になる理由【時間が経つほど不利になる】

空き家を放置すると、
まるで“負のスパイラル”のようにリスクが増えていきます。

❌① 固定資産税が増える可能性（特定空き家）

特定空き家に指定されると
住宅用地特例が外れ、
固定資産税が約6倍に。

これは非常に大きな負担です。

❌② 管理費用が毎年かかる

草刈り：5〜10万円
除雪：3〜10万円
庭木の伐採：10〜50万円
雨漏り修繕：10〜50万円

盛岡は雪・湿気があるので、
放置すると劣化が加速します。

❌③ 建物が劣化すると売れなくなる

空き家は劣化が早く、
築年数より“管理状態”が価値に影響します。

劣化が進むほど、
解体費用（100〜200万円）を出して売る＝実質マイナス
という状態になりやすい。

❌④ 相続人が増えすぎて売却できなくなる

空き家を20年放置すると…

子ども
孫
曾孫
配偶者
離婚相手

など、相続人が10〜20人になるケースも。

こうなると、
売却の同意が取れず、事実上売れません。

4. 空き家を「負動産」にしないための4つの戦略

不動産のプロが提案する、
空き家活用の“勝ち筋”はこちら👇

✔ 戦略①：早期売却（価値が残っているうちに手放す）

空き家は時間が経つほど価値が下がります。

盛岡の場合、
以下のエリアは売却しやすいため早期判断が重要👇

盛岡駅周辺
青山・厨川
本宮・向中野
仙北町・津志田・永井
飯岡駅方面

「売れるうちに売る」ことは、
負動産化を避ける最も確実な方法です。

✔ 戦略②：リフォームして賃貸として活用する

空き家はリフォームを含めて、
“収益物件”に変える選択肢があります。

ファミリー向け賃貸
学生向け賃貸
社宅・単身用住宅
民泊・短期貸し

ただし、
リフォーム費用と賃料収益のバランスを必ず精査する必要があります。

盛岡では、
「築30年の家をフルリノベして賃貸」
の成功例も多いです。

✔ 戦略③：建物を解体して土地活用をする

建物の価値が低い場合、
解体して土地として売るほうが
結果的にプラスになる場合もあります。

活用例👇

更地売却
月極駐車場
貸地（コンテナ・資材置き場）
太陽光活用（条件次第）

盛岡の一部地域では
駐車場需要が高く、収益が出る場合もあります。

✔ 戦略④：空き家管理サービスを活用して“状態維持”する

すぐに売らない場合は
空き家管理会社に任せることで、
負動産化を防げます。

月1回巡回
郵便物処理
通気・換気
簡易清掃
外部点検

数千円〜1万円程度で利用できるため、
相続人が県外に住んでいるケースで有効です。

5. リフォームすべき家・しない方がいい家の見極め方

◎ リフォームすべき家

接道条件が良い
立地が良い（利便性が高い）
基礎や主要構造部がしっかりしている
間取り変更の自由度がある
→ 再生価値が高く、賃貸・再販が可能

✘ リフォームしない方がいい家

再建築不可
基礎・構造に大きな問題がある
老朽化が激しい
土地として売った方が価値が高い
→ 効率が悪く“負動産化”のリスク大

6. “売れない家”を“売れる家”に変えるプロの工夫

空き家はちょっとした手入れで
価値が大きく上がるケースが多いです。

✔① 残置物撤去・清掃

内覧の印象が劇的に変わり、
売却スピードが上がります。

✔② 草刈り・外観整理

外観だけで「管理されている家」と判断されます。

✔③ 低予算リフォーム（10〜50万円）

クロス張替え
床補修
水回りの簡易交換

これだけで“買い手の心理ハードル”が下がります。

✔④ 売り方戦略の最適化

価格設定
広告手法
ターゲット設定
買い手の動きに合わせた調整

イエスタ盛岡店は、この部分をもっとも得意とする領域です。

7. イエスタ盛岡店ができるサポート

空き家の悩みは、専門家の力を借りることで
スムーズに解決できます。

イエスタ盛岡店では👇

空き家の価格査定
相続後の売却相談
賃貸活用の提案
解体費用の見積り手配
空き家管理サービスの案内
リフォーム・リノベ提案
相続人が多い場合の方針整理

など、
“空き家の出口戦略をまるごとサポート”しています。

🏡【空き家の相談はイエスタ盛岡店へ】

📍 イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）
〒020-0807 岩手県盛岡市加賀野2丁目3番43号
📞 019-681-1717
🌐 売買サイト：https://www.iesta.jp
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