「家を売ったら、税金ってどれくらいかかるの？」
「3000万円控除ってよく聞くけど、自分の場合も対象になるの？」
不動産売却のご相談を受ける中で、必ず出てくるのがこの“税金まわり”の疑問です。
査定額や売却価格も大事ですが、**本当に知っておくべきは「売ったあと、最終的にいくら残るのか」**という点です。
そこで今回は、なるべく専門用語を避けつつ、税金で損をしないために最低限知っておきたいポイントだけをまとめました。
✅ 売却後にかかる税金は「2種類だけ」
不動産を売却したあとに関係する税金は、実は たった2つです。
| 税金の種類 | どういうときに発生する？ | いつ請求される？ |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却して利益（儲け）が出た場合だけ | 売却した翌年に確定申告 |
| 住民税 | 同じく利益が出た場合 | さらにその翌年度に自治体から通知 |
つまり、
✅ 利益が出なければ税金はかからない
✅ 利益が出ても「控除（特例）」を使えば税金がゼロになる場合も多い
ということになります。
✅ 売却後の税金を安くできる代表的な控除はこの3つ
| 控除の名前 | どんなとき使える？ | 最大いくら控除される？ |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 自宅として住んでいた家を売った | 利益から最大3,000万円を差し引ける |
| 相続空き家の特例 | 相続した戸建てなどを売却した | 同じく最大3,000万円控除 |
| 買い替え特例 | 売ったあと新居を購入する | 税金の支払いを先延ばしできる |
控除と聞くと難しく感じますが、要するに…
「本当は利益が出ているけれど、控除を使えば税金がほぼゼロになる」
というケースが実際かなり多くあります。
✅ 注意ポイント：「控除は申請しないと勝手には適用されない」
よくある勘違いがこちらです。
❌「控除があるなら自動で安くなるんでしょ？」
✅ 「自分で確定申告しないと控除は適用されません」
つまり、
売却しただけで何もしなければ、本来払わなくていいはずの税金まで払ってしまうケースもあります。
✅ 確定申告のときに必要になる書類（覚えておくと安心）
最低限、以下のような書類が必要になります。
- 売買契約書（購入時・売却時）
- 売却時にかかった諸費用の請求明細書（仲介手数料などの内訳が分かるもの）
- 登記簿謄本（法務局で取得できます）
- 住宅ローンの残高証明書（ローンが残っている場合）
- 相続の場合は、相続登記に関する書類
✅ 「申告したほうがいい人」「しなくていい人」のざっくり判断
| ケース | 確定申告は？ |
|---|---|
| 住んでいた家を売って利益が出た | ✅ 申告したほうが良い（控除でゼロになる可能性大） |
| 住んでいた家を売って損が出た | ✅ 申告すれば損益通算などでメリットになる場合も |
| 相続した家を売却した | ✅ 控除を使える可能性があるので申告したほうが良い |
| 投資用・賃貸物件を売却した | ⚠️ 利益が出た場合は原則申告が必要 |
| 利益が全く出ていない（赤字売却など） | ❌ 申告不要の場合もある（ただし確認は必要） |
✅ まとめ：税金で損しないためには「売却前の整理」が大切
- 不動産の税金は 「利益が出たかどうか」で決まる
- 控除を使えば、利益が出ていても税金がかからない場合も多い
- 申告しないと控除は適用されないため要注意
- 大事なのは 売る前に『自分の場合どうなるか』を整理しておくこと
✅ ご相談は「イエスタ盛岡店」へ｜税金や費用の“整理”からお手伝いします
「自分の場合、税金がかかるのかだけ知りたい」
「控除の対象になるか整理したい」
「売却後の“手取り額”をざっくり把握しておきたい」
そんな段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。
イエスタでは税金額そのものの算出は行っておりませんが、
どんな費用や控除が関係しそうかを一緒に整理するところからお手伝いします。
正確な税額の算出は税務署や税理士などの専門機関にご確認いただく形になります。
そのうえで 「自分のケースならどう考えておくべきか」 を一緒に見える化しながら、
無理のない売却プランを一緒に考えていきます。
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