——公式計画から読む、これからの「盛岡×不動産」の見取り図（2025年8月版）
はじめに：なぜ再開発は不動産価値に効くのか
盛岡の再開発は、単なる建て替えや道路整備の話にとどまりません。人の流れ（回遊性）・商業や業務の集積（雇用）・交通結節点の強化（利便性）など、不動産価値を左右する複数の要因を同時に押し上げます。とくに盛岡の中心部では、「歩いて楽しい都心」を目標に公民連携での空間づくりが進行中。公式な計画に沿って、どのエリアの“将来像”が、どんな価格形成に効きやすいかを整理しておくことが重要です。以下では、盛岡市が公表している計画・事業をベースに、再開発の最新動向と不動産への示唆をまとめます。根拠はいずれも市の公開資料に基づきます。盛岡市公式サイト+1
1. 中心市街地「ウォーカブル」計画：2025〜2029年度の骨格
盛岡市は**「まちなかウォーカブル推進事業」**を柱とする「都市再生整備計画（中心市街地）」を公表。計画期間は令和7〜11年度（2025〜2029年度）で、盛岡駅（西）と盛岡バスセンター（東）という二つの交通結節点を起点に賑わいをつなぐことを大目標に掲げています。歩行者中心の道路空間化、公共空間・遊休不動産の利活用などが明記されています。盛岡市公式サイト
不動産的ポイント
- KPIに「地価」を採用：計画区域の公示地価（平均）を179.1千円/㎡→190.8千円/㎡へとする目標が示され、市が“地価上昇＝エリア価値の向上”を意識していることが読み取れます（あくまで指標であり、将来を保証するものではありません）。盛岡市公式サイト
- 回遊性の強化は路面価値に波及：歩行者中心の道路（いわゆる“ほこみち”指定の流れ）や社会実験により、沿道区画・角地・一階路面の商業適性が相対的に高まりやすい設計です。盛岡市公式サイト
2. 中ノ橋通一丁目の第一種市街地再開発（施行中）
**「中ノ橋通一丁目地区第一種市街地再開発事業」**は、施行面積約0.8ha／事業費約105億円、令和3〜9年度（2021〜2027年度）のスキームで、商業・業務・住宅・駐車場を組み合わせた複合更新を進めています。都市計画は2024年5月30日に変更が告示され、直近でも手続きが動いている案件です。盛岡市公式サイト
不動産的ポイント
- 複合化＝“夜間人口×昼間人口”の両建て：店舗・オフィス・住居のミックスは、夜間でも明かりが消えにくいエリアをつくり、賃貸・分譲双方の価値安定に寄与しやすい。
- 駐車場需要の再編：都心での駐車場供給の設計見直しは、月極賃料・来客用駐車利便の評価軸に影響。沿道ビルの1階有効活用（テナント化）も視野に。
3. 内丸地区の再整備：将来像の“素案”が公表済み
市は**「内丸地区将来ビジョン」と連動した基礎調査の概要版（報告書）を公開。内丸・大通・菜園・河南・盛岡駅東口といった都心各エリアの機能や人口・交通特性を整理し、「盛岡らしさ」と「経済性」の両立**を掲げています。今後の整備検討の下敷きとなる文書で、都心全体の再生方針を読み解くのに有用です。盛岡市公式サイト+1
不動産的ポイント
- 官公庁集積の更新需要：内丸は官公庁や文化施設が集中。大規模更新＝周辺歩行者量・来訪者の“質と量”の変化につながり、事務所・サービス・飲食の耐性が増す公算。
- 歴史性×観光導線：中津川沿い・城跡周辺の景観軸は、宿泊・飲食・体験型店舗に親和。用途地域・高度地区など規制の確認と合わせて、景観受容性の高いリノベ型投資が狙い目です。盛岡市公式サイト
4. 盛岡駅西口“複合施設”の検討：基本構想へ向けた動き
「盛岡駅西口複合施設（仮称）」に関して、市は基本構想（案）の作成→サウンディング調査→基本構想策定という段取りを示し、令和7年度末の基本構想策定を目標に進めるスケジュールを公表しています。JR東日本が関わる周辺地の利活用方針と並行検討する記述があり、駅前ポテンシャルの再定義がテーマです（現時点は“検討段階”で確定事業ではありません）。盛岡市公式サイト
不動産的ポイント
- 交通結節点の機能強化＝地価の感応度が高い：駅前の徒歩1〜10分圏は、店舗坪賃料・分譲坪単価・宿泊稼働率に波及しやすい。**駅からの可視性（視認性）**も評価軸に。
5. 都南中央第三地区（盛岡南方面）：面的整備の“続き”
「都南中央第三地区」は、都市構造再編集中支援事業として令和9年度（2027年度）までの計画が掲示されています。中心街と性格は異なりますが、南エリアの面的整備が続くことで、本宮～津志田～矢巾方面の生活圏で住宅・商業の需給に中期的な影響を及ぼします。盛岡市公式サイト
6. 再開発が「盛岡の不動産」に与える影響：5つの実務視点
- 歩行者回遊性の強化
——路面・角地・低層階テナントの賃料感応度が高まる。店舗の間口×動線直進性はチェック必須。盛岡市公式サイト - 公共空間と“余白”の活用
——社会実験やイベント常態化は滞在時間（Dwell Time）を延ばし、飲食・物販の客単価にプラス。周辺共同住宅の売れ行き・賃料にも二次効果。盛岡市公式サイト - 複合再開発（中ノ橋通）
——日中・夜間の人流が循環し、治安・景観の改善も相まって居住ニーズが底上げ。駐車場の再編は、月極賃料やテナント配置に波及。盛岡市公式サイト - 駅前機能の再定義（西口複合施設の検討）
——視認性・駅距離・導線連続性の優位をもつ区画が、将来のテナント誘致・宿泊需要で相対優位に。検討段階ゆえリスクと機会の両睨みが必要。盛岡市公式サイト - 政策KPIとしての地価
——“ウォーカブル”計画は平均公示地価の上方シフトをKPIに含む。周辺でも相対評価が動く可能性がある一方、全域一律上昇を保証しない点は誤解に注意。盛岡市公式サイト
7. 購入・投資・売却それぞれの「動き方」
購入（自己居住・将来売却も視野）
- 用途地域×高度地区×景観配慮を先に確認。将来の建替え・増改築の規制余地で価値の天井が変わる。**防災（洪水・地震）**のハザードはベース知識。盛岡市公式サイト
- 徒歩動線を現地で追体験：駅⇄バスセンター、肴町〜大通〜内丸の“歩きやすさ”は実地確認が最速。朝・昼・夜・雨天での印象差もメモ。
収益（賃貸・テナント）
- 1階路面の“素地”を見る：前面歩道の幅員・可視距離・信号位置は来店行動に直結。シャッター率や夜間の歩行者量は商談前に必ずカウント。盛岡市公式サイト
- 複合再開発近接の住宅：1LDK以上の間取り供給が増えると、単身〜二人世帯の滞在時間が延び、管理のしやすさ・稼働安定に効く。中ノ橋通の進捗は定点観測。盛岡市公式サイト
売却（出口戦略）
- 「計画の節目」を待つ選択肢：都市計画変更の告示・社会実験の本格化・駅前方針の公表など、ニュースで価格交渉の材料が変わる。過度に“待つ”のではなく、節目と市場在庫を同時に観測。盛岡市公式サイト+2盛岡市公式サイト+2
8. リスクと留意点（重要）
- 計画は変更され得る：基本構想やスケジュールは、財政・合意形成・市場環境で変動します（駅西口複合施設は検討段階）。確定情報と期待情報の峻別を。盛岡市公式サイト
- 地価KPIは目標値：都市再生の成果指標であり、上昇を約束するものではない点に注意。個別物件の築年・規模・管理状況が最終価値を左右します。盛岡市公式サイト
- 重複要因の読み違い：イベントや一時的な人流増で短期賃料が跳ねても持続性は別問題。用途適合と設備水準を冷静に評価。
9. すぐにできる「盛岡×不動産」実務チェックリスト
- 公式資料の一次情報に当たる（本稿の出典リンク）。施行中・検討中・完了済を区別。盛岡市公式サイト+3盛岡市公式サイト+3盛岡市公式サイト+3
- 徒歩5・10・15分の“同心円”で賃料相場と空室を並べる（回遊性の便益が届く範囲を可視化）。
- 一階路面と2階以上の賃料差を確認（ウォーカブルの恩恵は低層から出やすい）。盛岡市公式サイト
- 再開発現場の仮囲い・掲示物を撮って記録（告示・工期・事業主体の更新を追う）。盛岡市公式サイト
- 管理・修繕履歴を重視（同じ立地でも管理品質が出口価格を分ける）。
10. まとめ：盛岡の“歩ける都心”は不動産の言語で語れる
- **中心市街地のウォーカブル化（2025–2029）**が、地価KPIを掲げて実装フェーズへ。
- 中ノ橋通一丁目の第一種再開発は2027年度までの事業枠で進行中。
- 駅西口複合施設は基本構想へ向けた検討が動き始め、駅前の価値定義が再構築される可能性。
これらはすべて、市の一次情報で確認できる動きであり、盛岡の不動産を検討する個人・法人にとって、購入・賃貸・売却の意思決定を前倒しにする材料です。盛岡市公式サイト+2盛岡市公式サイト+2
ご相談はイエスタ盛岡店へ（地元密着×一次情報で伴走）
- 電話：019-681-1717
- メール：info@iesta.co.jp
- 所在地：盛岡市加賀野2丁目3番43号（加賀野交番並び）
- 公式サイト：https://www.iesta.jp/
「盛岡」「不動産」の一次情報を起点に、購入・投資・売却・賃貸運用までワンストップで伴走します。計画の最新動向（施行状況・告示・スケジュール）とローカルな需給感を“地図×数字×現地感”で結び、あなたにとって最適なタイミングと戦略をご提案します。どうぞお気軽にご相談ください。
