はじめに
「相続税対策に不動産投資が有効」と聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
日本では人口減少や空き家問題が進む一方で、相続税の課税対象となる世帯は年々増えています。現金や金融資産をそのまま相続すると税負担が重くなる場合もあり、資産家だけでなく一般家庭でも「相続税対策」として不動産を活用するケースが増えているのです。
しかし、本当に不動産投資は節税になるのでしょうか？また、どんな注意点があるのでしょうか？
この記事では、不動産投資と節税・相続税対策の関係について詳しく解説していきます。
相続税の基本をおさらい
まずは相続税の仕組みを簡単に確認しておきましょう。
基礎控除
相続税には「基礎控除」があり、遺産が一定額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額は以下の式で計算されます。
3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）
例えば、相続人が配偶者と子ども2人の場合は、3,000万円＋600万円×3＝4,800万円。
遺産総額がこれ以下なら相続税は発生しません。
課税対象
現金・預金・有価証券・不動産などが対象です。中でも現金や預金は評価額＝そのままの額なので課税額が大きくなりやすい特徴があります。
不動産投資が節税になる仕組み
不動産を所有すると、相続税評価額は「時価」ではなく「相続税法に基づく評価額」で計算されます。この評価額は実際の市場価格より低くなることが多いため、現金をそのまま持っているよりも課税額を減らせる可能性があるのです。
1. 土地の評価減
土地は「路線価」や「固定資産税評価額」で評価され、時価の7〜8割程度になるのが一般的です。
2. 建物の評価減
建物は固定資産税評価額で計算され、こちらも建築費や市場価格より低くなる傾向があります。
3. 貸家建付地・貸家の評価減
賃貸として貸し出している場合は「借家権割合」などが差し引かれ、さらに評価額が下がります。
つまり、不動産を持つことで同じ資産額でも評価額を圧縮でき、相続税の課税額を抑えられるのです。
節税効果の具体例
仮に5,000万円の現金を相続する場合と、同じ5,000万円でアパートを建てて相続する場合を比べてみましょう。
- 現金：評価額＝5,000万円
- アパート（土地＋建物）：評価額＝約3,500万円（※概算）
同じ5,000万円でも、評価額が3,500万円に下がれば、課税額は大きく変わります。これが「不動産投資が相続税対策になる」と言われる理由です。
不動産投資の相続税対策メリット
- 評価額の圧縮効果
現金よりも相続税評価額が低くなる。 - 家賃収入が得られる
節税しつつ、毎月の家賃収入を老後資金などに充てられる。 - インフレに強い資産
現金は価値が目減りしますが、不動産はインフレ時にも価値を保ちやすい。
注意点とリスク
一方で、不動産投資を相続税対策として考える場合には注意も必要です。
1. 流動性の低さ
不動産はすぐに現金化できないため、相続税の納税資金が不足するケースがあります。
2. 空室リスク
賃貸経営を前提とした投資では、空室が続けば収入が得られません。
3. 維持管理コスト
固定資産税や修繕費、管理費など、所有するだけでコストがかかります。
4. 価格変動リスク
立地や建物の状態によっては、将来売却するときに思ったより安くなることも。
盛岡で考える相続税対策としての不動産
盛岡は首都圏のように地価が高騰していないため、不動産投資を相続税対策のみに限定するとリターンが小さいケースもあります。
しかし、以下のような条件に当てはまる場合は有効です。
- 中心部や駅近など賃貸需要がある立地
- 長期的に貸せる安定物件（マンションやアパート）
- 将来的に家族が住む可能性のある物件
盛岡の市場特性を理解しながら「節税＋実需＋投資」としてバランスよく考えることが大切です。
まとめ
不動産投資は、相続税対策として有効な方法の一つです。
- 現金よりも評価額を下げられる
- 賃貸経営で家賃収入を得られる
- 将来の資産形成にもつながる
ただし、リスクやコストもあるため、家族構成や資産状況に合わせた計画が必要です。
「節税のために不動産を買う」のではなく、「家族の未来を守る資産の持ち方」として不動産を活用するのが理想です。
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