土地を購入するとき、多くの方が最初につまずくのが、
「土地の値段ってどうやって決まっているの？」
という疑問です。
同じエリアでも
・30坪で1,000万円の土地もあれば
・30坪で1,500万円の土地もある
なぜこんなに差が出るのか？
その理由が分からないまま土地探しを進めると、
相場より高い土地を買ってしまう可能性すらあります。
そこで今回は、
イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）が、
土地の価格がどう決まるのか
相場の見方は？路線価って何？
盛岡ではどこが高い？安い？
という疑問を、実務レベルでわかりやすく解説します。
1. 土地の価格はどう決まる？基本の3つの指標
土地価格には、知っておくべき“3つの評価軸”があります。
✔① 実勢価格（じっせいかかく）
実際に売れた価格（リアルな市場価格） のこと。
土地の売買は
- 需要
- エリア
- 道路付け
- 土地の形
- 建築条件の有無
などに影響を受けるため、
実際に成約した値段が最も参考になる相場と言えます。
✔② 公示価格（こうじかかく）
国土交通省が毎年3月に公表する、
土地の標準価格 のこと。
用途：
- 取引の参考
- 税金の算定
- 事業用地の買収価格の基準
盛岡だと、
盛岡駅周辺・大通・本宮エリアなどが高めに設定されます。
✔③ 路線価（ろせんか）
相続税や贈与税の計算に使われる価格。
道路に面する土地1㎡あたりの評価が
「〇〇万円」という形で示されます。
一般的に、路線価 × 1.1～1.2倍 ≒ 実勢価格の目安
と言われます。
2. 盛岡で土地価格を左右する“5つの要因”
盛岡で土地を探すうえで、
価格差が出やすいポイントは次の5つです👇
✔① 立地（盛岡駅〜青山〜厨川、本宮〜仙北〜津志田ラインが高い）
盛岡市で人気が高いのは、
- 盛岡駅周辺
- 青山・厨川などの北エリア
- 本宮・仙北・津志田・永井などの南エリア
このラインは
商業施設・交通・生活動線が揃っているため
坪単価が高くなる傾向にあります。
例）
- 青山・厨川エリア：利便性が高く相場が安定
- 本宮・仙北：新築需要が強く坪単価が上昇傾向
- 津志田・永井・飯岡方面：人口増加エリアで需要大
✔② 前面道路の状況（幅員・除雪しやすさ）
盛岡は冬の積雪があるため、
道路幅員の影響が他地域より大きいです。
- 6m道路 → 価格高め（駐車・除雪がしやすい）
- 4m道路 → 一般的
- 3m未満 → 再建築不可の可能性あり
道路状況は土地価格を大きく左右します。
✔③ 地盤の強さ（地盤改良の可能性）
盛岡はエリアによって地盤が異なります。
- 旧市街や河川周辺は軟弱地盤もある
- 丘陵地は比較的安定しているが傾斜地の可能性
- 地盤改良に費用がかかると土地の評価は下がる
地盤改良費が60〜150万円かかることもあり、
**“地盤リスク＝実質的な土地価格の差”**になります。
✔④ 土地の形（整形地は高い）
- 正方形・長方形 → 価格が高い
- 旗竿地 → 価格が安め
- 三角形・細長い形 → 使い勝手が悪く評価が下がる
盛岡の住宅地には、
セットバックが必要な古い土地も多いので要注意。
✔⑤ 周辺環境（学校・商業施設・交通）
- 小中学校が近い
- 商業施設が多い
- 鉄道やバス便が豊富
こうした要素が揃うと価格が高くなります。
例：
青山 → 利便性×学校評価
本宮 → 大型商業施設×新興住宅街化で人気
仙北 → 盛岡駅にアクセスが良い
3. 路線価の見方と活用方法（初心者でも簡単）
路線価の見方は非常にシンプルです。
✔ 路線価は「その道路に面した土地1㎡あたりの価格」
例：
“350D” → 1㎡あたり350,000円
（隣地調整の記号がDなどでつく）
土地面積が200㎡の場合、
200㎡ × 350,000円 = 7,000万円
これはあくまで課税用の評価額ですが、
市場相場の目安にもなります。
✔ 路線価 × 1.1〜1.2 ≒ 実勢価格の目安
例：
路線価15万円 → 実勢価格（売買価格）は
約16.5〜18万円/㎡（坪単価55〜60万円程度）
4. 取引事例を見ると土地のリアルな相場がわかる
土地の本当の相場は、
「売り出し価格」ではなく**“成約価格”**を見ることが重要です。
✔ 見るべきサイトは3つ
- 国土交通省「土地総合情報システム」
- 不動産流通機構（REINS）
- 民間相場サイト
これらを使うと、
「実際にいくらで売れているのか」がわかります。
✔ 盛岡の土地取引の特徴
- 青山・厨川 → 成約価格が安定
- 本宮・仙北 → 人気が高く売り出し後の動きが早い
- 津志田〜永井 → 需要増で価格帯が広がる
- 地盤の弱い地域 → 相場より低めになることも
取引事例を見ることで、“値引きの余地”も判断できます。
5. 良い土地・悪い土地の見極めポイント
◎ 良い土地
- 整形地（四角形）
- 北側道路でも間口が広い
- 道路幅が広く除雪がしやすい
- 日当たりが確保できる
- 地盤の支持層が浅い
- 上下水道の引き込み済み
△ 注意が必要な土地
- 旗竿地（奥まった土地）
- 前面道路が狭い
- 河川近くで軟弱地盤
- 高低差のある土地（擁壁が必要）
- 建築条件付きで選択肢が限られる
6. 盛岡で土地選びに失敗しないためのポイント
✔① 雪国ならではのチェック
- 駐車2台以上の確保
- 除雪スペース
- 道路の除雪状況
✔② 建築費込みの総額で考える
土地1,400万円
建物2,200万円
造成費・外構費200万円
＝ 総額3,800万円
総額で考えないと予算オーバーを招きます。
✔③ 地盤調査は必須
地盤改良で100万円以上かかるケースも。
✔④ 将来の資産価値も考える
出口戦略として「売れる土地」を選ぶのはとても重要です。
7. イエスタ盛岡店なら土地探しもトータルサポート
イエスタ盛岡店では、
- 土地の相場調査
- 希望条件に合う土地の紹介
- 建築会社の選定サポート
- 総額シミュレーション
- 地盤・道路・形状のチェック
まで、土地探しの不安を全てカバーします。
土地選びはプロと一緒に進めたほうが圧倒的に失敗が少ないです。
🏡【土地探しの相談はイエスタ盛岡店へ】
📍 イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）
〒020-0807 岩手県盛岡市加賀野2丁目3番43号
📞 019-681-1717
🌐 売買サイト：https://www.iesta.jp/
📩 問い合わせフォーム：https://www.iesta.jp/pages/contact/
💬 LINE相談：https://lin.ee/ed1RH4p
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「相場が適正なのか不安」
——そんな状態でも大歓迎です。
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